UAE Wealth.info

В этой статье мы разберем ключевые вопросы, связанные с арендой жилого помещения в Дубае, и дадим исчерпывающие ответы на них.

Доход от аренды недвижимости в Дубае выше в 2-3 раза, чем во многих развитых странах – и это делает Эмират очень привлекательным для инвесторов.

Могут ли иностранные граждане стать собственниками жилой недвижимости в Дубае?

По закону, иностранные граждане имеют право покупать, а также совершать иные сделки с недвижимостью исключительно в специальных утвержденных районах. Развернутый список этих территорий установлен в Указе Правителя Дубая от 2006 года. Туда входят практически все районы «нового Дубая». Вот некоторые из них:

• «Dubai Marina». Является самым престижным прибрежным районом Дубая. Здесь есть: кафе и рестораны, магазины и бутики, бесплатные пляжи. Внутренние дворы района хорошо обустроены и имеют велосипедные дорожки, аллеи и частные детские центры. Все необходимое для решения разного рода вопросов здесь находится в пешей доступности. Это самый элитный район Дубая, в котором можно приобрести недвижимость с видом на Залив.
• «The Palm Jumeirah». Находится в тридцати минутах езды от международного аэропорта Дубая. Район состоит искусственных островов в форме кроны, которая состоит из семнадцати ветвей, на которых разместилось семнадцать тихих районов с виллами, а также из ствола и полумесяца. Элитные виллы, построенные здесь, очень популярны среди инвесторов и не имеют аналогов в мире.
• «Emirates Living». Классический спокойный пригородный район с малоэтажными застройками и быстрым доступом к городским благам. Название на русский язык переводится как жизнь по-эмиратски. В районе очень много зелени и воды.
• «Jumeirah Lakes Towers». Район известен своими озерами, ухоженными садами, островом развлечений и аттракционов. Водопады, цветники, водная гладь озер все это создает уютную атмосферу отдыха. Район расположился напротив прибрежного района «Dubai Marina», и пользуется особой популярностью среди резидентов. Здесь возведено множество небоскребов, но несмотря на это в «Jumeirah Lakes Towers» легко ориентироваться благодаря продуманной системе указателей. В районе есть большое число парков, детских площадок, магазинов, кафе.

Необходимо ли регистрировать приобретенную жилую недвижимость в Дубае?

Регистрация документов возлагается на специализированное отделение Правительства Дубая. Регистрировать необходимо, как готовые, так еще строящиеся объекты недвижимости. При регистрации готовой к эксплуатации недвижимости, собственник получает «Title Deed», при регистрации недвижимости, которая расположена в строящемся доме – «Initial Contract».

Необходимо ли собственнику какой-либо жилой недвижимости в Дубае платить налоги?

В Арабских Эмиратах собственность и доходы от сдачи жилья в аренду не подвергаются налогообложению. Собственник жилого помещения несет обязательства за обслуживание объекта недвижимости. Размеры платежей устанавливаются управляющей компанией. Обычно, в обслуживание объекта недвижимости включено:

• вывоз мусора и его утилизация;
• уборка помещений общего пользования;
• поддержание объектов инфраструктуры жилищного комплекса (парков, детские площадки, бассейны, спортзалы).

Может ли собственник жилой недвижимости в Дубае сдавать ее в аренду?

В соответствии с Законом номер 26 от 2007 года, владельцы жилой недвижимости могут сдавать ее в аренду самостоятельно или через специализированные агентства, которые обладают соответствующей лицензией на срок не менее одного года.

На какой доход от сдачи в аренду недвижимости в Дубае может рассчитывать собственник жилого помещения?

Сумма дохода за вычетом всех расходов на содержание жилого помещения составляет примерно 5 — 10 процентов годовых. Как правило, доход зависит от типа и категории недвижимости. Практика показывает, что жилое помещение массового спроса дает возможность получить больший доход от сдачи недвижимости в аренду, чем более дорогая недвижимость.

Существуют ли какие-либо ограничения по стоимости аренды в Дубае?

Никаких ограничений по стоимости аренды, которая указывается в арендном договоре не имеется. Кроме того, согласно законодательству, собственник жилого помещения не имеет права увеличивать плату за аренду, если с момента заключения договора (первичного) не прошло два года. При возникновении желания увеличить цену за аренду недвижимости, собственник должен опираться на индекс «RERA».

Какие требования предъявляются к тем, кто планирует арендовать недвижимость в Дубае?

Арендовать недвижимость в Дубае может:

• Иностранный гражданин, у которого имеется статус резидента Эмиратов.
• Гражданин государства, которое входит в ССАГПЗ;
• Юрлицо, имеющее необходимую регистрацию на территории Эмиратов.
• Гражданин Эмиратов.

Как получить резидентскую визу ОАЭ?

Существуют следующие способы получения резидентской визы ОАЭ:

• либо трудоустроиться в Эмиратах;
• либо поступить в ВУЗ Эмиратов;
• либо купить недвижимость в Эмиратах, стоимость которого составляет от одного миллиона дирхамов (270 тысяч долларов);
• либо получить визу через близкого родственника, резидента Эмиратов;
• либо открыть компанию в Эмиратах.

Как получить инвесторскую визу через открытие компании в ОАЭ?

Резидентскую визу ОАЭ возможно сделать после учреждения компании в ОАЭ. Эмиратская виза для инвестора оформляется на 3 года, с правом возобновления действия на новые 3 года любое количество раз. Для целей получения визы ОАЭ подойдет компания, открытая на территории какой-либо свободной зоны, либо компания, созданная вне фризон.

Свободная торговая зона либо свободная экономическая зона (СЭЗ), либо фризона – это особая территория внутри Эмиратов со своими правилами и законами. На территории каждой СЭЗ можно регистрировать компании. В каждой свободной торговой зоне Эмиратов установлены собственные правила, регулирующие деятельность компаний.

Эмираты открыли уже более четырех десятков СЭЗ с разной специализацией.

Для целей получения резидентской визы ОАЭ наиболее выгодным будет зарегистрировать компанию во фризоне. На территории каждой отдельной свободной экономической зоны приняты свои цены и правила на регистрацию компаний. При выборе самой подходящей по условиям и ценам СЭЗ, можно будет учредить там фирму и сделать визу резидента Арабских Эмиратов.

Процедура подготовки требуемых документов с целью оформления визы является достаточно сложной. Напишите специалистам info@offshore-pro.info прямо сейчас для того чтобы получить консультацию по данному вопросу и полную поддержку в процедуре сбора и подачи требуемой документации.

Как открыть компанию в Эмиратах, чтобы получить инвесторскую визу?

Если Вы пока не владеете фирмой в ОАЭ, то к нашей услуге по оформлению визы Эмиратов добавляется услуга по открытию компании в ОАЭ. В зависимости от необходимого количества виз ОАЭ для инвесторов, мы рекомендуем различные варианты фирм в различных свободных зонах Эмиратов. Стоимость регистрации компании будет зависеть от необходимого количества виз ОАЭ.

Для целей оформления только одной визы ОАЭ Вам подойдет регистрация компании в Арабских Эмиратах в эмирате Умм-Аль-Кувейн в свободной зоне «Umm Al Quwain» («UAQ FTZ»). Держатель этой эмиратской визы инвестора может дополнительно оформить визы для иждивенцев.

• Пошлина за учреждение такой фирмы, позволяющей сделать 1 резидентскую визу Эмиратов для инвестора, составляет 3,700 долларов (13,579 дирхамов).
• За возобновление компании потребуется ежегодно оплачивать пошлину 3,150 долларов (11,561 дирхам).
• После создания компании будет необходимо осуществить подключение к «e-channel» – это требование иммиграционной службы Эмиратов. Стоимость подключения составляет 660 долларов (2,423 дирхама).
• Далее необходимо будет пройти медицинский осмотр – стоимость осмотра 235 долларов (863 дирхама).
• Далее необходимо будет получить «Emirates ID» – стоимость 101 доллар (371 дирхам).
• За визу ОАЭ потребуется уплатить пошлину – 685 долларов (2,514 дирхамов).
• Стоимость срочной вклейки визы – 55 долларов (202 дирхама).
• Стоимость наших услуг помощи по созданию компании и оформлению инвесторской визы резидента Арабских Эмиратов составит 2 тысячи долларов (7,340 дирхамов).
• Если также потребуется открыть личный банковский счет в Эмиратах, то стоимость наших услуг по учреждению компании, оформлению визы резидента ОАЭ для инвестора и открытию счета в банке Объединенных Арабских Эмиратов составит 2,200 долларов (8,074 дирхамов).
• Стоимость услуг наших специалистов при открытии корпоративного банковского счета в Эмиратах – от 600 долларов (2,202 дирхама).
• В сумме, вместе со стоимостью наших услуг и с созданием компании, оформление 1 инвесторской визы ОАЭ будет стоить 7,435 долларов (27,287 дирхамов).

Какие предъявляются требования для возобновления резидентской визы ОАЭ?

Инвесторская виза резидента Арабских Эмиратов выдается на трехлетний период, с правом продления действия на следующий трехлетний период неограниченное число раз. Потребуется каждые 180 дней прилетать в Эмираты. Будет необходимо каждый год платить пошлины за продление созданной компании, через которую была выдана виза резидента ОАЭ.

Более подробно о получении визы ОАЭ.

Как правильно оформить договор аренды недвижимости в Дубае?

Все арендные договора необходимо регистрировать в Агентстве «RERA». Для удобства граждан разработана онлайн-система «Ejari», в которой можно зарегистрировать договор аренды самостоятельно любой стороной сделки. Регистрация бесплатная и требует введения минимального набора данных. В случае, если договор не зарегистрирован установленным способом, то ни собственник жилого помещения, ни арендатор недвижимости не смогут обратиться за помощью в суд при возникновении спорных вопросов.

Как происходит процесс сдачи жилого помещения в аренду?

После того, как собственник жилья (самостоятельно или с помощью агентства недвижимости) найдет того, кто будет снимать жилое помещение, необходимо обговорить условия аренды и подписать договор. В нем необходимо отразить все условия аренды недвижимость: стоимость, условия оплаты, ответственность за нарушение условий, прописанных в арендном договоре, срок и условия его продления, а также дополнительные расходы и кем они оплачиваются.

Во время подписания договора, лицу, которое планирует арендовать жилье, следует внести оплату, обычно, за год вперед и гарантийный депозит. А арендодатель, в свою очередь, должен передать все необходимое для доступа к жилью и объектам инфраструктуры, которые относятся к нему, а также копии некоторых документов, для того чтобы арендатор мог подключить на свое имя необходимые коммунальные услуги.

Как оплачивается арендная плата за жилую недвижимость в Дубае?

Как уже было написано выше за аренду в ОАЭ необходимо платить за год вперед. Оплата производится банковскими чеками (одним или несколькими, как прописано в договоре). Если чек не один, то их следует датировать будущими датами с одинаковым интервалом (месяц, квартал, полугодие). Собственник имущества при наступлении даты, указанной в чеке, обращается в банк, а банк со счета лица, который арендует жилое помещение списывает указанную в чеке сумму. Выдавая неликвидные чеки, арендатор может получить уголовное наказание.

Может ли собственник имущества получить деньги по банковскому чеку, если он не является резидентом Эмиратов?

Чек, который не предъявлен в течение полугода для того чтобы получить по нему деньги – становится недействительным.

Если чек, выдан физическому лицу и на нем нет отметки об обязательном переводе денег на личный счет, то гражданин, указанный в чеке может получить деньги по нему в любом соответствующем банке-эмитенте.

Если чек выдан юридическому лицу, то получить по нему деньги можно лишь на банковский счет банка, работающего на территории Эмиратов.

Можно ли нерезиденту ОАЭ открыть счет в банке Дубая?

Даже человек, не являющийся резидентом Арабских Эмиратов (тот, у кого нет визы резидента ОАЭ), может открывать личные счета в Арабских Эмиратах. Но, из-за того, что клиент – нерезидент, банк полагает, что не получится проверить такого клиента полностью. В связи с этим, открывать банковские счета нерезиденту достаточно трудно.

С позиции эмиратского банка те, кто имеет визы ОАЭ, и те, кто не имеет резидентскую визу ОАЭ, выглядят по-разному.

Тогда, когда тот, кто имеет визу ОАЭ, обращается за открытием, например, зарплатного банковского счета (то есть это приходит такой заявитель, который уже получил визу резидента Эмиратов, проживает в ОАЭ и имеет работу), то для банка такой клиент выглядит абсолютно понятным. Понятен и источник средств, которые должны будут поступать на банковский счет – человек имеет зарплату, которая и будет приходить на счет. То, для чего нужен счет в банке такому клиенту тоже абсолютно понятно – человек проживает в ОАЭ поэтому необходимо и удобно иметь счет и платежные карты чтобы рассчитываться в стране пребывания.

Если человек – нерезидент, а значит, и не проживает в Эмиратах, банки не понимают зачем этому человеку счет в Эмиратах. Человек в ОАЭ не проживает и логичных обоснований необходимости открытия счета нет. Банкам также неясно откуда заявитель взял денежные средства. Человек, конечно, предоставит различные выписки, однако обычно заявители рассказывают о каких-то когда-то выплаченных дивидендах, а также о проданных бизнесах. Как-то проверить данную информацию крайне трудно. В итоге происхождение денег у человека остается неизвестным. То есть в банк обратился заявитель с неизвестным источником денежных средств и непонятными причинами открытия банковского счета. Банк в этом случае полагает, что высоки шансы того, что цель этого человека – просто-напросто спрятать деньги от налоговых органов своей родной страны. Банки полагают, что шансы того, что такой человек склонен делать различные непонятные и незаконные транзакции, более высоки, чем у обычного работника-резидента Арабских Эмиратов. Плохая транзакция по счетам в иностранной валюте приведет к наложению штрафа на банк. Банки осознают эти риски и хотят получить за это что-нибудь – определенную сумму денег клиента под свое управление. И явно это не 2,000 долларов, и даже не 10,000.

Отсюда становится понятно, почему банки Арабских Эмиратов не хотят открывать счета «мелким» клиентам-нерезидентам, но если банки все же открывают счета нерезидентам, то требуют поддерживать некоторый минимальный среднемесячный остаток на счете. Поэтому если банк и открывает счет нерезиденту, то это будет счет «Private Banking», имеющий требование к минимальному среднемесячному остатку начиная от 100–140 тысяч долларов, иначе банку это будет не интересно.

Помимо этого, нерезидент должен доказать, что у него имеется какая-то связь с Арабскими Эмиратами, и объяснить для чего ему нужен счет в Эмиратах.

Причиной для открытия счета, которая принимается банками, например, может быть недвижимость в Эмиратах, находящаяся в собственности у нерезидента, которую он сдает в аренду. В этом случае заявителю необходимо принимать деньги за аренду, а аренда в ОАЭ обычно оплачивается с помощью чеков. Поэтому предполагается, что счет человек будет использовать для депонирования этих банковских чеков.

Другой причиной открытия счета, которая принимается банками, может стать приготовление к какой-либо планируемой сделке в Эмиратах.

Все это нужно будет подтверждать документально.

В итоге открыть личный счет в ОАЭ нерезиденту всегда сложнее чем резиденту.

Кто должен платить за содержание и обслуживание жилой недвижимости в Дубае?

Безусловно, что ответственность за своевременную оплату за содержание и обслуживание жилого помещения несет собственник недвижимости. Однако стороны могут договориться о любых условиях.

Оплата коммунальных услуг осуществляется арендатором. Кроме того, ему необходимо платить «housing fee», в размере пяти процентов от годовой стоимости аренды жилья.

Если у Вас по теме остались вопросы, Вы можете просто написать специалистам нашей компании по адресу: info@offshore-pro.info , чтобы проконсультироваться, открыть счет в банке ОАЭ, зарегистрировать компанию  и получить визу.